Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах.

Условием безопасного и комфортного проживания в многоквартирном доме является своевременный и качественный капитальный ремонт общего имущества. Действующим законодательством на собственников помещений в многоквартирном доме возложена обязанность не только по оплате содержания и текущего ремонта общего имущества в многоквартирном доме, но и финансированию расходов по капитальному ремонту дома. Статьей 210 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) предусмотрено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственников жилищного фонда (ст. 154 Жилищного кодекса РФ – далее ЖК РФ). Положением п.3 ст.158 ЖК РФ установлено, что обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.

Расходы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме финансируются за счет средств фонда капитального ремонта и иных не запрещенных законом источников. Фонд формируется за счет обязательных взносов собственников помещений (ст. ст. 169, 170 ЖК РФ). Собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать способ формирования фонда капитального ремонта (специальный счет или счет регионального оператора).

Основным отличием специального счета от счета регионального оператора является то, что на специальном счете накопленные денежные средства аккумулируются и расходуются в отношении каждого конкретного дома, тогда как на счете регионального оператора возможно использование накопленных денежных средств одного многоквартирного дома на производство работ на другом многоквартирном доме – своеобразный «котловой метод».

Существенным недостатком формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора обычно признают отсутствие возможности проведение капитального ремонта по необходимости в силу того, что капитальный ремонт производится только в соответствии с очередностью в рамках региональной программы. В последнее время СМИ обращают внимание на то, что собственники новых домов «не могут рассчитывать на капитальный ремонт, отчисляя кровные рубли».

В случае выбора регионального оператора публичный субъект, по сути, сможет распоряжаться средствами собственника для проведения капитального ремонта в других многоквартирных домах. Менее защищены в этой ситуации собственники квартир в новых многоквартирных домах. Неприятие новелл, грозящее неисполнением обязанности по перечислению денежных средств, обусловлено тем, что граждане не согласны с порядком, в соответствии с которым собственные средства будут использованы на проведение капитального ремонта объектов в соответствии с программой субъекта РФ. В этой связи напомним о праве выбрать формирование фонда капитального ремонта на специальном счете (собственником может быть ТСЖ или жилищный кооператив).

В силу дополнений в ст. 156 ЖК РФ право определять минимальный размер взноса на капитальный ремонт делегировано субъекту РФ в соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными уполномоченным Правительством РФ.

При этом никаких максимальных пределов федеральное законодательство не установило, в результате чего региональные власти получили ничем не ограниченные пределы усмотрения в вопросе определения минимального размера взноса и, следовательно, огромные возможности для злоупотреблений.

Согласно п. 14.1 ст. 155 ЖК РФ собственники помещений в МКД, несвоевременно и (или) не полностью уплатившие взносы на капитальный ремонт, обязаны уплатить в фонд капитального ремонта пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Уплата указанных пеней осуществляется в порядке, установленном для уплаты взносов на капитальный ремонт.

Иначе говоря, законом в императивном порядке на собственников квартир возложено обязательство по уплате взноса за капитальный ремонт своего же дома, которое фактически они должны исполнить в отношении себя самих, поскольку накопительный фонд, куда они должны вносить плату, принадлежит им же. В качестве же обеспечения своевременности и полноты его исполнения предусмотрена неустойка в отношении тех же собственников.

ООО «Кировжилсервис» не поручена организация проведения капитального ремонта многоквартирных домов.